עמוד הבית >> חוקים ומאמרים >> חוזה המקרקעין




שם
טלפון
דוא"ל
מהות פנייה
 




חוק המקרקעין
 

, זכויות וחובות של דיירים וכן חוקים הרלוונטים לזכויות רוכשים וקונים של דירה או נכס עסקי בתים משותפים
לעיון בסעיפי החוק הרלוונטי - יש לעיין בחוק המקרקעין
 - , העוסק בנושא זכויותיהם של דיירים בבית המשותף.

שיפוץ מעלית הבניין - מי משלם? זה שלמטה או זה שלמעלה?

לאחרונה, נתבקשתי לתת את חוות דעתי בנושא שיפוץ מעלית בבניין הבית המשותף. מדובר בבניין ישן בן כ- 20 שנים (לא כל כך ישן, בעצם) ובו מעלית המשמשת את דיירי הבית מיום הקמתו של הבניין.

נציגות הבית המשותף, לאור קלקולים חוזרים ונשנים ותקלות כאורך הגלות במעלית הבית המשותף, החליטו, כי "הגיעו מים עד נפש" ויש לבחון אפשרות לשיפוץ המעלית. יצוין, כי הבניין מונה 5 קומות והקומה הראשונה הינה קומת קרקע.

לשם כך, תלתה נציגות הבית המשותף הודעה, לפיה היא מבקשת לכנס ישיבת דיירים ביום מסוים, במסגרתה היא מבקשת לקבל את הסכמת הדיירים לשיפוץ מעלית הבניין.

אם כן, בסוף ישיבת הדיירים נתקבלה החלטה על ידי רוב הדיירים לפנות למציעים שונים (חברות מעליות העוסקות בשיפוץ מעליות) ולקבל מהן הצעות מחיר לשיפוץ מעלית הבית המשותף.

חלק מהדיירים התנגדו, כמובן (למה כמובן? תמיד יש יוצאים מן הכללים וזאת מבלי להיכנס לעניין גזעני "לכל 2 יהודים..."), להצעה ולהחלטה שנתקבלה ואף קבעו כי לא יישאו בעלות השיפוץ, וזאת לאור העובדה שהם כלל לא עושים שימוש במעלית, מאחר ודירתם הינה בקומת הקרקע של הבית המשותף.

נציגות הבית המשותף התעלמה בשלב זה מהדיירים הסרבנים ופנתה לקבלת מספר הצעות של חברות שונות לשיפוץ המעלית ואף נבחרה הצעה זוכה של מציע מסוים.ההצעות הוצגו בפני כלל הדיירים והם נתבקשו לתת את דעתם על ההצעות השונות.

לאחר תקופה של כחודשיים, החליטה נציגות הבית המשותף להתחיל בגביית הכספים עבור השיפוץ. אחד הדיירים טען בפניה (כפי שאף העלה את הסוגיה בישיבת הדיירים שהתקיימה בעניין השיפוץ), כי החוק אינו מחייב אותו בהשתתפות בשיפוץ המעלית ולכן אין הוא מתכוון לשאת בעלות השיפוץ.

ובכן, חוק המקרקעין
 -

התשכ"ט, 1969, קובע בסעיף 59ו את החלוקה בנושא המעלית, כדלקמן:

"התקנת מעלית (תיקון התשנ"ו)

59ו. (א) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:(1) ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;

(2) ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.

(ב) (1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור;

(2) בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה;(3) כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית..."

ובכן, החוק קובע, כי הדיירים בקומת הקרקע לא יישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה, אולם, מנגד, הם יישאו בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית" וזה כולל אף את השיפוץ של המעלית. שיפוץ המעלית הינו חלק מהוצאות ההחזקה וההפעלה של המעלית, כל עוד מדובר בשיפוץ שעניינו "שימור" המעלית ולא "השבחה".

אם מדובר בעלויות של השבחת המעלית, נראה שהדייר בקומת הקרקע יהיה חייב רק בהוצאות היחסיות העוסקות בשימור המעלית ולא בהשבחתה.

דיירים יקרים ונציגויות בתים משותפים, קחו עניינים אלו לתשומת לבכם בעת השיקולים והדיונים ביניכם בדבר הדרך המשפטית הנכונה לפתור את הסכסוך סביב "מי משלם עבור השיפוץ ? זה שלמטה או זה שלמעלה?". התשובה לכך היא כמובן, – כולם! כל עוד ההחלטה בדבר השיפוץ התקבלה בפורום הנכון, נערך פרוטוקול ישיבה, זומנו כל הדיירים בהתאם לדין וההחלטה נתקבלה ברוב של שני שלישים מדיירי הבית המשותף..

בשולי הדברים אעיר, כי דיירים מסוימים עלולים להתנגד לשיפוץ בשל מצב כלכלי קשה בו הם שרויים. מומלץ לנסות לסייע להם ככל שניתן (במתן הלוואה או חלוקת חלקם בעלויות השיפוץ למספר תשלומים רב ככל האפשר וכו') ובכך להפוך את הדייר "מאויב לאוהב".

הצעדים בהם צריך כדאי וגם צעדים בהם לא כדאי

לנקוט בעת רכישת ו/או מכירת דירה או נכס עסקי

זכרון דברים - מה דינו?

רבים אשר מבקשים למכור או לרכוש דירה מייחסים חשיבות מעטה לזכרון הדברים שנחתם בין הצדדים. הם סבורים, כי זכרון הדברים נועד אך ורק לשם יצירת מחוייבות מינימלית בין המוכר לבין הרוכש.

בפועל, רבותיי, הרשו לי להעיר את עיניכם לעובדה, שמדובר במסמך חשוב מאוד בעת ההתקשרות בין צדדים ביחס לחוזה העסקה.

אמנם, לרוב, הצדדים מודעים למשמעות זכרון הדברים וכי הוא מסמך שנועד לקשור את הצדדים לביצוע העסקה. לעיתים, מתווך הדירות (יועץ הנדל"ן) הוא זה שמשכנע את הצדדים (הקונים והמוכרים כאחד), כי כדאי לחתום על זכרון הדברים וכפי ש"סרג'יו" נוהג לומר "במקרה הכינותי מראש הסכם", כך גם מתווך הדירות ו/או העסקים מציג בפני הצדדים מסמך הנחזה לזכרון דברים ועיקרו - שידול הצדדים לחתימה על הסכם, שלרוב אין קוראים אותו ולרוב אין לצדדים גורם מייצג (עורך דין) וכך נוצר מצב בו אדם התחייב לעסקה במקרקעין, הטומנת בחובה סכנות רבות, מבלי שיוצג על ידי עורך דין ומבלי שהבין באופן מעמיק וממצה את זכויותיו וחובותיו כלפי הצד השני בעסקה.

אנו מבקשים לציין, כי העובדה שהמתווך מבקש לקבע את הסכמת הצדדים באילוצם לחתום על זכרון הדברים פסולה מראשיתה וזאת לאור העובדה שזכרון דברים זה, לטוב ולרע, אינו בהכרח מבטא את רצון הצדדים והתנאים להתקשרותם, אלא אך ורק את רצון המתווך לקבוע עובדות בשטח, עובדות אשר לרוב פועלות בעוכריהם של הרוכשים והמוכרים כאחד.

זוהי, כאמור, אחת מהעסקאות החשובות שאדם חותם עליהם במהלך חייו ואין המדובר ברכישת זוג נעליים או בהתלבטות בין גבינת 9% לגבינת 5%. לכן, היזהרו לחתום במהירות על עסקת רכישת ו/או מכירת דירה אך ורק משום ש"המתווך לחץ".

הפרת הסכם רכישה ו/או מכירה של דירה ו/או נכס עסקי כלשהו מביאה בצידה סנקציות שונות. הראשית שבהן הינה הפיצוי המוסכם - פיצוי בשיעור של 10% משווי העסקה והוא אינו שנוי במחלוקת. יתרה מכך, אדם שנפגע כתוצאה מהפרת ההסכם ו/או ביטולו (המונח הסכם הינו מונח כללי וכולל בתוכו אף את זכרון הדברים) זכאי אף לסעדים נוספים כגון נזקים מוכחים שנגרמו לו בעקבות הפרת ההסכם. נזקים אלו משתנים מאדם לאדם ולעיתים מדובר בסכומים גבוהים ביותר. חשבו על מקרה בו הנפגע הוא המוכר של הדירה - הוא רכש דירה אחרת ומסתמך על אותם כספים שהרוכש מעביר אליו.

בעת הפרת ההסכם ואי העברת הכספים לידי המוכר, הוא והאדם ממנו נרכש הנכס החדש אף הוא נפגע באותה המידה. השרשרת הזו היא לעיתים ארוכה ומורכבת ולכן אם אתם שוקלים לבטל הסכם ו/או להודיע על הפרתו, יש לבחון לעומק את השלכותיו הישירות והעקיפות כאחד.

 

חזרה לראש הדף לחץ כאן

זכויות הרוכש דירה

מצאת דירה שאהבת. מה עושים הלאה? ובכן, רבים הם המקרים בהם רוכשי דירות נופלים קורבנות להונאת נוכלים ולעיתים אף אנשים תמימים אשר אינם מודעים לבעיות ולמכשולים בעת בדיקת מצבה המשפטי של דירה.

לעיתים, על הדירה קיימים עיקולים ושעבודים באורך הגלות, בהם צריך לטפל לפני החתימה על הסכם המכר, במהלכו ואף לעיתים לפני מסירת המפתח לדירה.

השיעבוד הנפוץ ביותר הינו שעבוד המשכנתא / הלוואת הבנק. מרבית הרוכשים והמוכרים דירה נאלצים, בשל אילוצים כלכליים, ליטול הלוואה מהבנק כדי לממן את רכישת הדירה. הלוואה זו יש לסלק לפני מסירת המפתח לדירה והתשלום הסופי עבורה.

לעיתים, מדובר בחוב שצבר המוכר, בעל הדירה, אותו עליו לסלק (הוצאה לפועל, מזונות, , בכדי שיוכל להעבירה במלואה וללא עיקולים ושעבודים, לידי הרוכש.

בעת בחינת עניינים אלו יש לבחון את היקף החובות הרובצים על הדירה (עיקולים, שעבודים וכלל ההגבלות)

חשוב לציין לאלו מכם אשר רוכשים דירה במימון גבוה של הלוואה מהבנק - חשוב מאוד לברר מראש, לפני החתימה על ההסכם, כמה הבנק יהיה מוכן לממן לכם משווי הדירה. אם מדובר במימון בגובה של 80% ומעלה - מומלץ לבקש מהבנק את רשימת השמאים המורשים מטעמו, לפנות אל אחד מהם ולבקש שומה על הדירה הנרכשת, לפני החתימה על ההסכם. זאת, על מנת להימנע מאי נעימות אפשרית, אם יתברר, לאחר החתימה על ההסכם, כי השמאי מעריך את הדירה בפחות מהאמור בהסכם ואז הבנק לא יממן את רכישת הדירה באופן מלא ו/או בהתאם למה שסוכם לפני השמאות / החתימה על ההסכם.

זכויות רוכש הדירה כאשר המוכר הינו קבלן בניין

כמעט כל אדם ו/או בני זוג הרוכשים דירה אינם מודעים לכך שבעסקה חשובה כל כך ומסוכנת מאידך (ראו לדוגמא את מקרה חפציבה) הם לעיתים מעדיפים לחסוך את זכות הייצוג על ידי עורך דין בעסקה חשובה כל כך, דבר אשר מגדיל ומעצים את שיעור הסיכון שהם יוצרים בעסקה וזאת בכדי לחסוך סכום נמוך, יחסית לגודל הסיכון ושווי הדירה.

רבים מהרוכשים סבורים, בתמימותם, כי עורך הדין של הקבלן הוא זה אשר מייצג את ענייניהם וזאת משום שהם נדרשים בהתאם לחוזה המכר עליו חותמים - לשלם אחוז מסויים לעורך דין מאן דהוא. עם זאת, שימו לב, שתשלום זה עבור עורך הדין נועד להסדרת עניין רישום הדירות בספרי החברה ולהסדרת התשלום בגין העברת הדירה לרישום בלשכת רישום המקרקעין. הא ותו לא!!

לכן, אם החלטתם לרכוש דירה מקבלן - השתדלו לשכור שירותיו של עורך דין אשר יידע לערוך את כל הבדיקות על הנכס בכדי להימנע מאי נעימויות בעתיד, כאמור, במקרים כגון פרשיית חפציבה, בה רוכשי דירות אשר נמנעו מהיוועצות עם עורך דין נקלעו לתסבוכת משפטית שעלתה להם בסופו של יום במפח נפש ולמיטב זכרוני אף בדמים רבים.

בשלב הבא, אם בכל זאת החלטתם "ללכת על זה" בכוחות עצמכם - עליכם לבחון מספר דברים בסיסיים בהתאם לפירוט שלהלן:

א. מסמכים המפרטים את אופי העסקה (הסכם, יפויי כח, תנאי תשלום, קצב התקדמות, מועד כניסה לדירה, תקופת החסד הניתנת לקבלן אם וככל שיחרוג ממסגרת זמני הכניסה לדירה (לאחר קבלת "טופס 4").

ב. מהם העסקאות שנרקמו סביב הקבלן (האם המדובר בעסקת קומבינציה, קבוצת רכישה וכד')- יש לבקש את ההסכמים שנחתמו בין הקבלן, היזם וכן כל גורם אחר ביחס לעסקה זו.

ג. המפרט המלא של הנכס הנרכש - לרבות תשריטים של המבנה, הפיתוח הסביבתי (ת.ב.ע) וכל דבר אשר יבהיר מהי הסביבה והאם היא טובה ומתאימה לרוכשים.

ד. יש לבדוק את מצב הזכויות של כל אחד מהנפשות הפועלות במסגרת הפרוייקט - האם מדובר בשותפים או בבעלים אחד?

ה. קיימות מספר חלופות להבטחת כספי רוכשים כאשר מבקשים לרכוש דירה מקבלן, אולם כמעט בכל ההתקשרויות עם קבלן מוצעת האפשרות של "ערבות חוק מכר" (האפשרויות השונות מופיעות ב. יש לבקש ערבויות לכספים שאתם מעבירים לידי הקבלן. המקרה המפורסם, מהתקופה האחרונה, הינו מקרה חברת הבנייה "חפציבה", אשר קיבלה חלק מהכספים שנועדו עבור בניית דירת הרוכשים ובמקום שהחברה תפקיד אותם בחשבון הבנק של הפרוייקט, בפיקוחו של הבנק, היא עשתה בכספים אלו שימושים אחרים ו"סגרה חובות" קודמים, אשר אינם קשורים לפרוייקט הספציפי. 

ו. לבדוק מיהו הבנק המלווה ולקבל את כל המסמכים הנוגעים להתקשרויות בין הקבלן לבין הבנק המלווה.

ז. הקפידו להפקיד את הכספים בחשבון הפרוייקט, כפי שהוקצה לשם כך על ידי הבנק.

ח. הקפידו לעבור על המפרט של הדירה - מפרט כולל את טיב וסוג החומרים בהם משתמש הקבלן, העיצוב והכמות בכל אחד מחלקיו של הבית. לעיתים, כאשר מדובר בעיצוב ו/או בבנייה ייחודית, מומלץ אף להעזר בשירותיהם של מעצבים פנימיים ו/או מהנדסים ו/או אדריכלים מטעם הרוכש עצמו, על מנת להבטיח כי הבנייה נעשית בהתאם לצרכים ולדרישות של הרוכש עצמו. הקבלן לא תמיד רואה בעין יפה התערבות מסוג זו בבניה, אך כאמור, אם וככל שהרוכש רואה בכך חשיבות, יש להכניס עניינים אלו למערך השיקולים בשלב שלפני החתימה על ההסכם.

ט. יש לבדוק את תוכנית בניין העיר (ת.ב.ע) של הפרויקט. לעיתים, מה שמציע ו/או "מוכר" הקבלן לרוכשי הדירות אינו תואם את מה שעומד להיות בפועל בשטח, בתום סיום פרויקט הבנייה. יש לבחון את הפיתוח הסביבתי העתידי של הפרויקט - האם בעתיד הנוף שלכם עומד להיחסם מהמרפסת של הסלון, או חדר השינה? האם בסביבתכם עומד להיות מוקם מפעל תעשייתי מזהם או שמא בתים פרטיים שהם חלק משכונת יוקרה? כל אלו ניתן למצוא, בין היתר, כאמור, בתוכנית בניין העיר בעירייה ו/או ברשות המקומית ו/או במועצה האזורית.

י. כיווני אוויר - מאחר והדירה שרוכשים היא "על הנייר", מומלץ לקבל מושג מהם כיווני האוויר של הדירה ו/או הנכס הנרכש.

יא. יש לברר על הקבלן הבונה - כיום, רשת האינטרנט מהווה מקור זול ודי מהימן לקבל מושג על עברו של הקבלן בבניה, למרות שזה לא עזר הרבה לנפגעי חפציבה, עדיין, ניתן להתרשם באופן מניח את הדעת מהדרך שבה הקבלן מנהל את ענייניו, היכולת שלו לעמוד ביעדים שהוא מציב לעצמו וכן בשירות שניתן לרוכש לאחר הכניסה לדירה (תיקון הליקויים שמתגלים בדירה והזמינות של הקבלן בעניין זה).

יב. עורך דין שמייצג את הרוכשים אמרנו? כן! כאן אסור בתכלית האיסור להתפשר - חייבים לקחת עורך דין שילווה את הרוכשים בהתנהלות מול הקבלן, וזאת החל מהשלב שלפני שמפקידים מקדמה ו/או חותמים על זכרון דברים ו/או כל התחייבות מול הקבלן. פעמים רבות מדיי נתקלתי ברוכשים שפעלו באופן לא מחושב וחתמו על מסמך מחייב, בגין אחת העסקאות החשובות בחייהם, מבלי שחקרו  לעומק את השאלה "מה אני מקבל וכמה בטוחה העסקה שאני מתחייב לה?"

חזרה לראש הדף לחץ כאן

דירה מכונס נכסים

ראשית, נציין, כי נושא מכר באמצעות כונס נכסים מוסדר באופן נהיר וברור בפרק ה' בחוק ההוצאה לפועל ואתם בהחלט מוזמנים לעיין בחוק ולהבין את הדינמיקה של כינוס הנכסים, כפי שהיא באה לידי ביטוי בחקיקה הישראלית.

עוד נציין, כי חוק ההוצאה לפועל אינו החוק היחיד העוסק בהליך כינוס הנכסים, וקיימים חוקים נוספים אשר נוגעים ומסדירים את המסגרת החוקית, וכן פסקי דין, המרחיבים ומצמצמים את הפרשנות של סעיפי החוק השונים.

אם כן, הליך רכישת דירה היא עניין מורכב, כפי שנפרט להלן:

א. קיים צורך בעריכת בדיקות אודות זהותו של המוכר והקשר האמיתי שלו לדירה ו/או הנכס הנמכר.

ב. הנכס / הדירה - האם קיימים עליה עיקולים או שיעבודים בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) או במינהל (בשל אי הסדרת התשלום מול המינהל - לדוגמא, דמי ההיוון), בחברה המשכנת (אם הדירה אינה רשומה בטאבו, יש לבדוק אצל החברה המנהלת את הרישום את מצבו המשפטי של הנכס וזאת על ידי קבלת מסמך הקרוי "אישור זכויות").

ג. יש לבדוק האם הדירה / הנכס מושכרים לגורם שלישי כלשהו ו/או האם ישנם אילוצים אשר מונעים את מכירתו לקונה הפוטנציאלי.

ד. יש לבדוק את סביבתה של הדירה, לרבות השכנים של אותה הדירה, הפיתוח הסביבתי, אפשרויות ההשבחה של הדירה ועוד.

ה. חריגות בנייה - לעיתים, המוכר לא טורח ליידע, אם בשל "שכחה" או מתוך רצון להסתיר את העניין, שמא הרוכש יקבל "רגליים קרות" על חריגות בנייה שבוצעו בדירה. חריגות אלו עלולות להיות בעוכריו של הרוכש, בהתנהלותו מול הרשות המקומית בו ממוקמת הדירה ו/או בעת התנהלותו מול החוכר של הדירה (מינהל מקרקעי ישראל, עמידר, חלמיש וכו').

יתרונותיו של הליך מכירת דירה באמצעות כונס הנכסים מפורטים להלן:

א. כל התהליכים לעיל, או לפחות במרביתם, מרוכזים ומוסדרים, לרוב, אצל כונס הנכסים של הדירה, במידה והדירה הינה בהליך כינוס נכסים. זהו יתרון משמעותי בעת רכישת דירה וזאת לאור העובדה שהתהליך כולו מפוקח ומנוהל על ידי בית המשפט והוא זה אשר נותן תוקף מחייב לעסקה שנרקמת בין הצדדים.

ב. לרוב, הדירה הנמכרת באמצעות כונס נכסים תהיה במחיר מופחת ממחיר השוק ביחס לאותה הדירה.

ג. קיימת הערכת שמאי של הדירה / הנכס הנמכר. יש לבקש מכונס הנכסים את הערכת השמאי כבר בשלב הראשוני של הכניסה לעסקה.

החסרונות בהליך מכירת דירה באמצעות כונס הנכסים מפורטים להלן:

א. יש צורך להבין את הליך כינוס הנכסים באופן מדוייק. מומלץ לקחת עורך דין מטעם הקונים הפוטנציאליים לצורך ניהול המשא ומתן בעת ההתמחרות (תהליך בו הקונים השונים מנהלים משא ומתן עם המוכר על המחיר הסופי - הקונה המתאים ביותר זוכה בעסקה). כמו כן, יש לנהל תכתובת ודין ודברים עם כונס הנכסים ובית המשפט לזירוז תהליכי המכירה, אשר לעיתים הינם מורכבים (בפניות לבית המשפט) ועל עורך הדין ו/או הקונה לרדת לעומקם של דברים, על מנת להאיר את עיני בית המשפט ביחס למגבלות ולאילוצים השונים בעסקה, לדוגמא, דרישות הבנקים ודרישות הנושים השונות וצמצום הזמן מיום הגשת ההצעה ועד למועד הפינוי.

ב. יש להפקיד המחאה בנקאית בשווי של כ-10% מערך ההצעה עבור הנכס / הדירה ועליו להמתין עד להכרעה בעניין ההצעה הזוכה במכרז שעורך כונס הנכסים על הדירה.

ג. מי שהגיש הצעה והפקיד כספים (המחאה בנקאית) לא יוכל לחזור בו מהצעתו, מבלי לשאת בתשלום (סוג של קנס). לכן, אם אינך בטוח שאתה יכול לחכות עד להכרעה במכרז על ידי כונס הנכסים (דבר אשר עשוי להימשך זמן מה) - אל תיתן הצעה ואל תפקיד כספים ואל תיכנס אל המכרז. זכור! הצעה שהוגשה ובצידה ההפקדה של ההמחאה הבנקאית, טומנת בחובה התחייבות שלך לעמידה בהצעה במידה ותזכה, אחרת תיאלץ לשלם תשלום בגין הנסיגה מהצעתך.

ד. יש לבדוק את מצבה הפיסי של הדירה. אמנם, עיקולים ושעבודים מוסדרים על ידי בית המשפט ואין חשש לקיומם בעת רכישה מכונס נכסים, בעיות פיסיות בדירה (אינסטלציה, חשמל וכו') אינם מוסדרים במסגרת הרכישה ועל הרוכש לברר את מצבה האמיתי של הדירה מבחינה זו.

חשוב לציין בעניין זה, כי לעיתים מתגלים פגמים מהותיים בדירה ובמקרים של רכישה מכונס נכסים, כאמור, אין כתובת לפנייה בעניין זה, בניגוד למקרים של רכישת דירה מקבלן או מגורם פרטי (דירת "יד שנייה"). זוהי אחת הסיבות לכך שמחירן של הדירות מכונס הנכסים הינו נמוך משווי השוק לאותה דירה (שנרכשת במסגרת "יד שנייה" או מקבלן).

ה. אם אתם מבקשים לרכוש את הדירה באמצעות משכנתא / הלוואה מהבנק - יש לברר עם הבנק את הדרישות שלו בכדי לאשר את ההלוואה / המשכנתא. לעיתים, מקשה הבנק באישור ההלוואה בשל סיכונים הקיימים, לטעמו, ברכישת הנכס.

עם זאת, חשוב לציין, כי בכל רכישת דירה (אם מכונס נכסים או קבלן או "יד שנייה"), בייחוד כאשר מדובר במימון רכישה בשיעור של למעלה מ-70%, יש לברר עם הבנק את כל התנאים וכל האילוצים מטעמו לביצוע הרכישה ולאישור ההלוואה.

 

לסיכום, הרשו לי להבהיר, כי הליך מכירת / רכישת הדירה באמצעות כונס הנכסים הינו הליך בו נדרשת בדיקה מעמיקה והוא בהחלט הליך משתלם למי שמבקש לרכוש דירה במחיר מופחת. עם זאת, מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי ו/או הנדסי לפני שמגישים את ההצעה לרכישת הדירה. מומלץ להעמיד מול הסיכוי שאין סכנות את הסיכון שקיים במידה ויתגלו ממצאים אשר ניתן היה לנטרם עוד באיבם.

 

חזרה לראש הדף לחץ כאן

זכויות המוכר דירה

ברמה הבסיסית ביותר ניתן לקבוע לגבי כל מי שמוכר דירה כי : מי שמוכר דירה רוצה, לרוב, להגן על אינטרס אחד - לקבל את הכספים במלואם ובזמן.

עם זאת, לעיתים, נתקלים המוכרים בקושי אף בסוגייה זו. וכך, לדוגמא, מוכר אשר רשם הערת אזהרה לטובת הקונה לאחר החתימה על החוזה ולאחר שהעסקה דווחה לרשויות המס - לשכת מיסוי המקרקעין, מקבל הודעה מאת הקונה, כי לא יוכל להשלים את הרכישה, בשל סיבות שונות : כלכליות, לוגיסטיות ואחרות.

במקרה זה, המוכר ייאלץ לבטל את העסקה ולחפש לו קונה אחר. הוא חייב לקבל את הסכמתו של הקונה לביטול העסקה ו/או לקבל מראש, כבר במעמד ההסכם, מסמך אשר יאפשר לו להסיר את הבטחונות שהעניק לקונה וכן לנסות למכור את דירתו לאחר.

על כן, אף המוכר נדרש לקבע את זכויותיו בהסכם, למרות שכל רצונו הוא קבלת הכסף מהקונה, אך אבוי למוכר שלא יבטיח את זכויותיו ביום בו הקונה לא יעמוד בהתחייבות פשוטה (יחסית) זו.

לעיתים, המוכר אף נדרש לתת התחייבויות לממשכנים / למלווים (הבנקים) על מנת לאפשר לקונה ליטול הלוואה / משכנתא.

חזרה לראש הדף לחץ כאן

דירה במסגרת קבוצת רכישה

קבוצת רכישה הינה התאגדות של אנשים בעלי אינטרס משותף - להקים בית בישראל. קבוצת אנשים זו, אשר הקשר היחיד שמאחד את רובם ככולם הוא הרצון להתאגד לצורך בניית ביתם בבית משותף. קבוצה זו פונה ליזם ו/או בעלי מקצוע לצורך תכנון המבנה, קבלת האישורים המתאימים ובניית הבית המשותף, מתוך מטרה לחסוך את המיסים וההוצאות הכרוכות בבניית בית משותף על ידי קבלן עצמאי.

כאמור, במסגרת בנייה זו נחסך ממון רב בהוצאות הנדרשות מקבלן בנייה, אשר נאלץ לשלם מיסים גבוהים בשל הרווחים אותם הוא מפיק במסגרת הפרויקט.

עם זאת, בצידה של רכישה מסוג זה קיים סיכון, שמא המדינה לא תכיר בקבוצה כקבוצת רכישה ואז יחולו על אותה הקבוצה המיסים החלים על קבלן עצמאי, אשר מייקרים באופן משמעותי את עלות הפרויקט. בעת עריכת התחשיבים של עלויות הפרויקט, לרבות הוצאות הניהול של הפרויקט, אין לחצות את שיעור ה- 80% מהשווי הרגיל של הדירה הנרכשת במסגרת הפרויקט וזאת, בין היתר, לאור הסיכון הקיים, שבסופו של תהליך המדינה לא תכיר בקבוצת האנשים כ"קבוצת רכישה" ואז יוכלו הרוכשים (אולי) להתנחם בכך שעלות הפרוייקט לכל היותר נשקה למחירה המלא של הדירה ולא מעבר לכך.

במסגרת הפרויקט, האנשים המתאגדים לצורך קבוצת הרכישה מסננים באופן נמרץ את שותפיהם לפרויקט / שכניהם לפרויקט.

 

חזרה לראש הדף לחץ כאן

תשלומי מיסים ואגרות - מוכר ורוכש

חוק מיסוי מקרקעין - החוק עוסק במיסים המוטלים על רוכש ועל המוכר דירה או נכס עסקי (אולם, חנות, משרד, חניון וכו') 
  • מס שבח - סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי כל מכירה של זכות במקרקעין תחוייב במס שבח מקרקעין. מוכר נכס מקרקעין אשר מכר את הנכס ברווח חייב בתשלום מס בשיעורים שונים, בגין הרווח על המכירה.

כלומר, אם רכשת את הנכס ב- 100,000 דולר ארה"ב (בימינו המחיר הוא בשקלים כמובן - 400,000 ש"ח) ותמכור את הנכס בסכום גבוה מזה (לאחר קיזוז ההוצאות שהוצאת בגין השבחת הנכס - שיפוץ ו/או הוספת נכסים שונים ולאחר הוספת ההצמדה למדד) הרי שתידרש לשלם סכום באחוז הקבוע בחוק בגין ההפרש שבין המחיר של רכישת הנכס (דירה או נכס עסקי כלשהו) לבין המחיר בו מכרת את הנכס.

מי שמוכר דירת מגורים, יכול לבקש פטור, אחת ל-4 שנים, בגין השבח שחל על הנכס. כמו כן, קיימים פטורים אחרים, הפוטרים את המוכר מתשלום מס שבח וזאת בהתאם לתנאים שקבועים בחוק מיסוי המקרקעין.

בנוסף לכך, בעלי עסקים, אשר דווחו על הנכס כעסקי, והצהירו על פחת בנכס, ייערך בגין המכירה חישוב והפחת הינו מרכיב חשוב בחישוב מס השבח שיחול במכירת הנכס העסקי.

מומלץ להתייעץ בעניין זה עם עורך דין, רואה חשבון או יועץ מס, אשר יוכלו לבחון עבורכם את העניין בחוק הרלוונטי.

 

  • מס מכירה - בעבר, היה נהוג, שמוכר נכס במקרקעין יחוייב בתשלום מס מכירה, בנוסף למס השבח שחל (אם חל) על הנכס. עם זאת, משיקולי מדיניות ורצון לקדם עסקאות במקרקעין, הוחלט בתיקון שהתקבל בכנסת ביום 11.2.2008, כי מכירת נכס לא תחוייב במס מכירה, וזאת בנוגע למכירות שנעשו (הסכמים שנחתמו) החל מיום 1.8.2007.

לפיכך, כיום, מס המכירה הינו בשיעור 0% על כל מכירה החל מתאריך זה. נוסיף לעניין זה, כי חלק מהעסקאות שנעשו לפני התאריכים המנויים לעיל, אף הם לא ימוסו במס מכירה וזאת בהתאם לנתאים הקבועים בחוק. מומלץ להתייעץ בעניין זה עם עורך דין, רואה חשבון או יועץ מס, אשר יוכלו לבחון עבורכם את העניין בחוק הרלוונטי.

 

  • מס רכישה - מס רכישה אף הוא מוסדר בחוק מיסוי המקרקעין, במסגרת סעיף 9(א) לחוק והוא קובע, כי כל מי שרוכש דירה יהיה חייב בתשלום בגין הרכישה. תשלום זה נקרא מס רכישה.

מס הרכישה בעסקאות עבור נכסים עסקיים (אולמות, חניונים, משרדים וכו') יחול בשיעור של 5% משווי העסקה.

מס הרכישה בעסקאות עבור נכסים פרטיים (דירות) יהיה בהתאם לתנאים שקבועים בחוק, כאשר קיימים מספר עניינים אותם יש לבחון בעת שמגישים את ההצהרה על רכישת הדירה:

האם על שמות הרוכשים רשומה דירה נוספת? אם התשובה לכך היא חיובית, הרי שהמס שיחול על העסקה יהיה הדרגתי - בחלק הראשון (עד לסכום הקבוע בתקנות) יחול מס של 3.5% (המדרגה הראשונה עומדת כיום על כ- 870,000 ש"ח, אך הוא משתנה מעת לעת), עבור המדרגה השנייה - יחול מס של 5% (מסכום של 873,000 ועד סכום הרכישה המלא) ואף נתון זה משתנה מעת לעת. לפיכך, מומלץ לבדוק בדיוק כמה אתם נדרשים לשלם בכל זמן נתון בו נחתמת העסקה למכירת הדירה.

להלן טבלה המתארת את המס שתידרשו לשלם עבור דירה שנייה ששווייה הינו 1,500,000 ש"ח:

שווי העסקה בשקלים - מסכום עד הסכום של המדרגה - בשקלים אחוז המס שחל על המדרגה הסכום אותו נדרש לשלם הרוכש
0 873,500 3.5% 30,573 ש"ח
873,500 1,500,000 5% 31,350 ש"ח
       
מס רכישה - סיכום הסכומים:     61,923 ש"ח

כאמור, התחשיב לעיל מתייחס לדירה שנייה שנרכשת. עם זאת, אם תתחייבו למכור את הדירה בבעלותכם בתוך 24 חודשים מיום רכישת דירה זו, הרי ששיעורי המס שיחושבו יהיו בהתאם לשיעורי מס של דירה יחידה.

חישוב מס רכישה בגין דירה יחידה בשווי של 1,500,000 ש"ח יהיה כדלקמן:

שווי העסקה בשקלים - מסכום עד הסכום של המדרגה - בשקלים אחוז המס שחל על המדרגה הסכום אותו נדרש לשלם הרוכש
0 1,026,660 0% 0 ש"ח
1,026,660 1,442,870 3.5% 14,567 ש"ח
1,442,870 1,500,000 5% 2,882 ש"ח
מס רכישה - סיכום הסכומים:     17,449 ש"ח

כפי שאתם רואים בטבלה לעיל, עבור דירתם היחידה (הראשונה) של הרוכשים אין הם נדרשים לשלם מס רכישה בגין הדרגה הראשונה. כלומר, אם שווי הדירה כולה נמוך מ- 1,026,660 ש"ח, הרי שהרוכשים כלל לא יידרשו לשלם מס רכישה בגין העסקה ויהיו, בעצם, פטורים מתשלום מס רכישה בהתאם לחוק.

 

  • היטל השבחה - היטל זה מוטל, בדרך כלל, על המוכר דירה ו/או נכס עסקי. היטל זה מוצאו מהעירייה או הרשות המקומית או המועצה האיזורית בתחום בו נמצא הנכס. היטל זה מוטל כאשר הנכס מושבח עקב שינויים שערכה העירייה בהיתרים ו/או בפיתוח הסביבתי באיזור הנכס. לדוגמא, במקרה בו מדובר בוילה אשר העירייה התירה הוספת מרתף לאותו איזור בו ממוקמת הוילה, למרות שאין באפשרותו של בעל הוילה להוסיף את המרתף (בגלל שהמבנה כבר בנוי), ייאלץ לשלם בגין השבחת הנכס והוספת האפשרות לבניית מרתף. קיימות דוגמאות רבות למקרים בהם מחוייב בעל הנכס בהיטל ההשבחה ובין היתר במקרים של סלילת כבישים, מדרכות, מרכזים מסחריים וכו', בהם, כאמור, נדרש המוכר לשלם היטל השבחה, אשר הסכום משתנה בהתאם להיקף ההשבחה.

יצויין, כי בעת מכירת נכס והעברתו על שם הרוכש, הרשויות העוסקות בכך (לשכת רישום המקרקעין, חברה משכנת, מינהל מקרקעי ישראל) מבקשות את האישור בדבר תשלום עבור היטל ההשבחה כפי שניתן על ידי העירייה.

 

  • אישור עירייה / רשות מקומית / מועצה איזורית - אישור זה כולל בחובו את האישור לתשלום עבור היטל ההשבחה ואישור כללי על תשלום חובותיו של המוכר / בעל הנכס כלפי הרשות, לרבות תשלומי ארנונה וחובות אחרים שצבר בעל הנכס.

יצויין בעניין זה, כי בעבר הרשות הרשתה לעצמה לדרוש תשלום בגין חובות ארנונה של שוכרים, שהיו רשומים כשוכרים ברשות המקומית ובעל הנכס נדרש להסדיר עימם את חובות השוכרים של הנכס על מנת לקבל את אישור הרשות המקומית. כיום, לאחר מספר פסקי דין שעסקו בנושא זה, הרשויות אינן יכולות לאלץ את בעלי הנכס לשלם את חובות השוכרים שלהם, כל עוד השוכרים היו רשומים בספרי העירייה כמחזיקים בנכס בתקופות בהם נוצרו החובות.

כאמור, אישור זה הינו חיוני על מנת להשלים את העברת הנכס מהמוכר לקונה. בלעדיו, לא תתאפשר העברה מלאה של הזכויות בנכס מהמוכר אל הקונה.

 

  • דמי היוון - כל אדם אשר רוכש זכויות בנכס שבעליו הינו מינהל מקרקעי ישראל נדרש לשלם דמי חכירה עבור הנכס. דמי החכירה הם סוג של "שכירות" עבור הנכס אותו רכש. מעת לעת, לגבי נכסים מסויימים, מציע מינהל מקרקעי ישראל הצעה נדיבה לבעלי זכויות החכירה - תשלום מראש בגין החכירה, לתקופות שונות (49 שנים, 99 שנים וכו') ובמסגרת התשלום הזה, בסכום מופחת, החוכר פטור מתשלום שנתי עבור החכירה. תשלום מופחת זה הינו תשלום מהוון (תשלום מופחת אותו משלמים היום במקום לשלם אותו במהלך תקופת החכירה).  אדם אשר שילם את דמי ההיוון לא ייאלץ, קרוב לוודאי, לשלם את דמי ההסכמה שהם סכום בגין העברת זכויותיו בנכס לרוכש.

 

  • דמי הסכמה - תשלום שמשולם במקרים בהם לא שולמו דמי היוון לנכס ובעל זכויות החכירה מבקש להעביר את זכויותיו לאדם אחר.
חזרה לראש הדף לחץ כאן

סוגי האגרות

לשכת רישום המקרקעין -

 

הערת אזהרה - הערה שנרשמת במחשבי לשכת רישום המקרקעין עבור זכויות של אדם בנכס מסויים. יצויין בעניין זה, כי לא כל הנכסים בישראל רשומים בלשכת רישום המקרקעין ולכן הזכות לרישום הערת האזהרה בלשכת רישום המקרקעין תהיה אך ורק במקרים בהם הנכס רשום במחשבי לשכת רישום המקרקעין. קיימים סוגים שונים של הערות אזהרה ובין היתר ניתן לרשום הערת אזהרה במקרים להלן:

.א. עבור חוב שחייב אדם אחד לאדם אחר (הצדדים יכולים לקבוע, כי הערת אזהרה לטובת בעל החוב תרשם על נכס של החייב),

ב. ניתן צו בית משפט לכינוס נכסים של בעל הזכויות בנכס,

ג. ניתן צו על ידי לשכת ההוצאה לפועל לפיו לא תתאפשר מכירת הנכס מבלי להפריש את הסכומים בהם חייב בעל הנכס לזוכים בתיקים השונים המתנהלים כנגדו בלשכות ההוצאה לפועל.

ד. כאשר הרוכש נכס מהמוכר משלם סכום ראשוני עבור הנכס ומבקש למנוע מהמוכר ביצוע עסקאות נוספות ו/או להצביע בפני כולי עלמא (ובין היתר במקרים בהם מוטלים עיקולים ו/או שעבודים של גורמים שלישיים בגין חובות של המוכר לאותם גורמים).

ה. משכון - כאשר אדם מבקש לרכוש דירה, לרוב אין בכיסו את כל הסכום של שווי הדירה והוא יידרש ליטול משכנתא/ הלוואה לצורך רכישת הדירה. במקרים אלו, הבנק רשאי ומבקש לרשום לטובתו הערת אזהרה, לפיה הלווה לרוכש סכום מסויים לרכישת הדירה.

חברה משכנת או קבלן

כאשר נכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין, לרוב, הרישום יתבצע אצל החברה אשר בנתה את הנכס ו/או החברה שקיבלה את האישור לנהל את הרישום של הנכס ו/או רישום אשר נעשה במשרדי עורכי הדין שמנהלים את ענייני החברה (חברות רבות המצויות בהליכי פירוק ו/או כינוס נכסים מפנות את הטיפול בענייני הרישום של הנכס אל משרדי עורכי דין שעוסקים ברישומים מסוג זה).

חשוב לבדוק את אופי הרישום - מסמך זה נקרא בשפה המשפטית "אישור זכויות" ובו מפורטים זכויותיו וחובותיו של בעל הנכס, לרבות מעמדו (בעלים, בעל זכויות בנכס, חוכר וכו') וכן העיקולים והשעבודים הרשומים על הנכס, לרבות פרטים אודות עסקאות אחרות שחתם עליהם בעל הנכס עם גורם שלישי כלשהו (ככל שחתם).

על החברות משכנות נמנות גם החברות "עמידר", "חלמיש", "מינהל מקרקעי ישראל" וכן חברות קבלניות פרטיות כגון "אפריקה ישראל", "אחים אוזן", "גינדי", "חפציבה" (לשעבר) ועוד.

חזרה לראש הדף לחץ כאן

מכר ללא תמורה - מתנה לקרוב משפחה

סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק הטבות מס למי שמבקש להעביר נכס, ללא תמורה כספית, לקרוב משפחתו.

מתנה או מכר ללא תמורה, כפי שמגדיר החוק, הינה עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין ועל כן יש להתייחס אליה כעסקה על פי כל ההנחיות  שנמנו לעיל.

לפיכך, אדם אשר מכר ללא תמורה נכס, כפוף לחוקים והכללים המיסויים שפורטו לעיל. יצויין בעניין זה, כי מס הרכישה שיחול על העסקה יהיה שליש ממס הרכישה שחל על עסקה "רגילה" בין מי שאינם קרובי משפחה.  לעניין מס שבח, הרי שמכר ללא תמורה נותן

 

 




עמוד הבית | אודותינו / תחומי עיסוק | שאלות ותשובות | חוקים ומאמרים | קישורים | צור קשר
Created by Natali Geller